Comprar vivienda es uno de los objetivos financieros más importantes para muchas personas. En Colombia, la mayoría de compradores lo logra a través de un crédito hipotecario. En esta guía completa entenderás cómo funciona, qué requisitos existen, cuánto necesitas ganar y cuál es el proceso paso a paso para obtenerlo.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario es un préstamo que otorga una entidad financiera para comprar vivienda. La propiedad queda como garantía hasta que termines de pagar la deuda.
En Colombia este tipo de financiación es ofrecida por bancos como:
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Bancolombia
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Banco Davivienda
-
BBVA Colombia
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Banco de Bogotá
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Fondo Nacional del Ahorro
Estos créditos suelen tener plazos de 5 a 30 años, dependiendo de tu capacidad de pago.
Cómo funciona un crédito hipotecario en Colombia (paso a paso)
1. Analizar tu capacidad de pago
Antes de solicitar el crédito, el banco evalúa cuánto puedes pagar mensualmente.
Generalmente se toma en cuenta:
-
Ingresos mensuales
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Historial crediticio
-
Nivel de endeudamiento
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Estabilidad laboral
En Colombia la cuota normalmente no debe superar el 30% – 40% de tus ingresos.
2. Reunir la cuota inicial
En la mayoría de casos el banco no financia el 100% del inmueble.
Lo común es:
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20% a 30% de cuota inicial
-
70% u 80% financiado
Ejemplo:
| Valor vivienda | Cuota inicial | Crédito |
|---|---|---|
| $200.000.000 | $40.000.000 | $160.000.000 |
Ministerio de Vivienda.
3. Elegir el tipo de crédito
En Colombia existen dos sistemas principales:
Crédito en pesos
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Cuota fija o variable
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Más predecible
-
Muy común actualmente
Crédito en UVR
La Unidad de Valor Real ajusta el valor del crédito con la inflación.
Ventajas:
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Cuota inicial más baja
Desventajas:
-
Puede subir con la inflación
4. Preaprobación del crédito
Antes de comprar la vivienda puedes solicitar una preaprobación bancaria.
El banco te dirá:
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cuánto te presta
-
plazo
-
tasa aproximada
Esto te ayuda a buscar vivienda dentro de tu presupuesto real.
5. Elegir la vivienda
Con la preaprobación puedes buscar:
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vivienda nueva
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vivienda usada
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proyectos sobre planos
En Colombia muchos compradores utilizan portales inmobiliarios como: Inmogurú. O en los mismos portafolios inmobiliarios de los bancos, entre otros.
6. Estudio del inmueble
Antes de aprobar el crédito, el banco realiza:
Avalúo
Un experto determina el valor real de la vivienda.
Estudio jurídico
Se revisa que la propiedad no tenga:
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deudas
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embargos
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problemas legales
7. Aprobación final del crédito
Si todo está correcto:
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El banco aprueba el crédito
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Se firma la promesa de compraventa
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Se agenda la firma en notaría
8. Firma de escrituras
En la notaría se firma:
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Escritura de compra
-
Escritura de hipoteca
Después el documento se registra en la
Superintendencia de Notariado y Registro.
Desde ese momento:
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la vivienda es tuya
-
el banco queda como acreedor hipotecario
9. Desembolso del crédito
El banco paga al vendedor.
A partir de ese momento comienzas a pagar:
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cuota mensual
-
seguros obligatorios
Seguros comunes:
-
seguro de vida
-
seguro de vivienda contra daños
Cuánto interés se paga en un crédito hipotecario
Las tasas cambian constantemente según:
-
inflación
-
decisiones del
Banco de la República -
condiciones del banco
En los últimos años las tasas han estado aproximadamente entre:
10% y 17% efectivo anual.
Por eso es clave comparar varias entidades.
Qué documentos piden los bancos
Generalmente solicitan:
Empleados
-
Cédula
-
Carta laboral
-
Desprendibles de nómina
-
Extractos bancarios
Independientes
-
Declaración de renta
-
Extractos bancarios
-
Certificación de ingresos
-
RUT
Subsidios que pueden ayudarte a comprar vivienda
En Colombia existen varios programas de apoyo:
Mi Casa Ya
Programa nacional para hogares con ingresos bajos o medios.
Subsidios de cajas de compensación
Ejemplo:
Estos subsidios pueden cubrir:
-
parte de la cuota inicial
-
parte del crédito
Cuánto tiempo tarda el proceso
Si todo está listo, el proceso suele tardar:
| Etapa | Tiempo aproximado |
|---|---|
| Preaprobación | 3 – 7 días |
| Estudio del inmueble | 1 – 2 semanas |
| Aprobación final | 1 semana |
| Firma y desembolso | 1 – 2 semanas |
Tiempo total promedio:
3 a 6 semanas.
Consejos para que te aprueben el crédito
1. Cuida tu historial crediticio
Paga tus obligaciones a tiempo.
2. Reduce deudas antes de aplicar
3. Ahorra más del 20% si es posible
4. No solicites varios créditos al mismo tiempo
Errores comunes al sacar un crédito hipotecario
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Comprar al límite de tu capacidad
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No calcular gastos adicionales
-
Elegir mal el tipo de tasa
-
No comparar bancos
-
No revisar subsidios disponibles
Gastos adicionales al comprar vivienda
Muchos compradores olvidan estos costos:
| Concepto | Aproximado |
|---|---|
| Escrituración | 1.5% – 3% |
| Avalúo | $300.000 – $700.000 |
| Estudio de títulos | $500.000 aprox |
| Registro | 1% |
Preguntas frecuentes
Es difícil, pero algunas constructoras o subsidios pueden ayudar a cubrir parte del valor.
Sí. En Colombia la ley permite abonos a capital sin penalidad en la mayoría de créditos.
El banco puede iniciar un proceso legal para recuperar la deuda mediante la garantía hipotecaria.
Para Concluir
El crédito hipotecario es la herramienta que permite a miles de colombianos comprar vivienda cada año. Entender el proceso te ayuda a:
-
evitar errores
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negociar mejores condiciones
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tomar una decisión financiera responsable
Si planeas comprar vivienda pronto, lo ideal es comenzar por:
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revisar tu capacidad de pago
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investigar subsidios disponibles
-
solicitar una pre-aprobación bancaria.
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